Nombreux ont été les commentaires sur la crise immobilière chinoise avec la quasi-faillite de deux des plus grands promoteurs, Evergrande et Country Garden, affectés par une dette colossale et une incapacité à livrer les logements qui avaient été achetés par leurs clients. Cette situation a été considérée comme révélatrices des difficultés présentes et à venir de l’économie chinoise. Mais Pékin vient d’annoncer que des dispositions seraient prises pour limiter les conséquences financières de cette crise qui aurait pu mettre en danger le système bancaire du pays.

En revanche, la chute spectaculaire de la construction de logements en France depuis le début de l’année est passée complètement inaperçue alors qu’elle va avoir un impact significatif sur l’activité économique et pourrait affecter pendant longtemps la capacité des familles à se loger. Sur les douze derniers mois, les mises en chantier de logements ont chuté de 17,8%, revenant de 379 000 à 305 800. Elles étaient proche de 400 000 avant la crise sanitaire et n’étaient pas tombé en dessous de 320 000 depuis plus de 10 ans. Signe encore plus inquiétant car cela donne une indication sur les constructions futures, le nombre de permis de construire accordés en un an a chuté de 26% en revenant à 375 100 unités. Le secteur du bâtiment a ainsi perdu 10 000 emplois depuis le début de l’année alors que dans de nombreuses régions les entreprises sont confrontées à une pénurie de main d’œuvre qualifiée.

Toutes les régions métropolitaines ont été affectées à peu près de la même façon. Les baisses observées ne sont donc pas la conséquence d’une évolution des choix des familles préférant un territoire à un autre mais d’un problème global reflétant l’attentisme des ménages et les inquiétudes des investisseurs et des promoteurs immobiliers. A la différence de leurs homologues chinois, ces derniers ont différé leurs projets. La baisse du PNB de la France au 3^ème trimestre (-0.1%) inclut une diminution de l’investissement des ménages de 1,1% ce qui porte l’acquis négatif de croissance pour 2024 de cette composante à -4,6%. Le taux d’épargne des ménages est resté très élevé (17% du Revenu Disponible Brut) mais cela a profité surtout à l’épargne financière (les livrets, l’assurance-vie et les actions) avec un taux historiquement élevé de 6,8% du RDB.

La principale cause avancée pour la chute de la construction de logements est la hausse brutale des taux d’intérêt intervenue depuis l’été 2022. Elle n’a pourtant pas été aussi forte que l’inflation et les taux réels à long terme, une fois déduite l’inflation, sont restés négatifs. Mais la plupart des acquéreurs potentiels a besoin d’obtenir un crédit et les banques ont des règles strictes : l’annuité de remboursement ne doit pas excéder une fraction du revenu du foyer. La hausse des taux a écarté les ménages dont les revenus n’avaient pas suffisamment augmenté pour avoir accès à l’emprunt. Aucune baisse significative des taux n’étant attendue dans les mois qui viennent, une relance du marché est extrêmement peu probable.

La situation est tout aussi préoccupante pour les logements ouverts à la location, et notamment les logements sociaux, dont la construction est tombée sous les 100 000 mises en chantier alors qu’il en faudrait 200 000 par an pour réduire la pénurie. La baisse de la construction a aussi été causée par la raréfaction de l’offre de terrains à bâtir. De nombreuses municipalités sont hostiles à l’arrivée de nouveaux habitants car ils pourraient remettre en cause l’équilibre politique de la municipalité et souvent aussi parce que les voisins ne souhaitent pas avoir leur vie quotidienne affectée par des travaux qui prendront plusieurs années. Ils multiplient donc les recours contre la délivrance des permis de construire.

De puissants mouvements se sont aussi manifestés contre « l’artificialisation des sols ». La solution pour soulager le centre des villes et bâtir de nouveaux immeubles ou des ensembles de maisons individuelles, avait longtemps consisté à élargir le périmètre urbain en transformant des terres agricoles ou des friches. C’est maintenant bien plus difficile. Si aucune solution n’est trouvée à ces freins à la construction, au moment où les besoins des ménages français sont déjà loin d’être satisfaits, les tensions locales vont s’aggraver.

La croissance de la demande de logements résulte de la démographie et de l’évolution de la société. L’allongement de l’espérance de vie fait que les personnes restent plus longtemps dans leur habitation et la transmission aux générations suivantes est freinée. A cela s’ajoute la forte croissance du nombre de familles monoparentales. Quand une maison ou un appartement suffisait à les loger, il en faut maintenant deux. Enfin, la baisse de l’attrait des communes rurales du fait de l’absence de services sociaux et de commerces de proximité fait que quand les habitations sont laissées par leurs occupants elles ne trouvent pas de repreneurs. Le stock de logements vacants car mal situés ne cesse d’augmenter.

Les prix des logements anciens sont en baisse car la hausse des taux d’intérêt a exclu du marché beaucoup d’acheteurs potentiels, ce qui a accru là aussi le nombre des logements vacants. En même temps la hausse des cours des matières premières qui s’est répercutée sur le prix des matériaux de construction a renchéri le coût des rénovations et le prix des logements neufs ce qui a pesé à la fois sur l’offre et sur la demande.   

L’Etat ne semble donc pas avoir pris conscience du caractère structurel de la crise actuelle. Il estime qu’il ne s’agit que d’un phénomène passager provoqué par la hausse des taux. Des sommes considérables, bien qu’en diminution, sont encore affectées dans le budget ou sous forme d’avantages fiscaux pour aider les français à acquérir un logement ou à payer leur loyer. Elles étaient passées de 25 milliards en 2000 à 42 milliards en moyenne entre 2012 et 2017. Leur montant a été révisé en baisse mais elles représentaient encore 38 milliards en 2022.  Les crises sociales qui affectent régulièrement les banlieues de nombreuses grandes villes montrent que cette politique d’aide n’a pas donné les résultats escomptés et que la pénurie durable qui s’annonce si aucune action n’est entreprise ne fera qu’aggraver la situation.

La politique de rénovation thermique doit aussi tenir compte des conditions du marché. Sinon, elle risque de rendre cette situation encore pire. Elle concerne essentiellement les logements locatifs en milieu urbain. Or c’est là que se situe la pénurie actuelle. Les aides existent mais la complexité pour les obtenir et l’absence de main d’œuvre qualifiée pour effectuer autant de travaux en si peu de temps risque, dans les années qui viennent d’interdire à la location des centaines de milliers de logements dans les zones où il commence à y avoir une insuffisance de l’offre. Personne n’est en mesure de dire où les locataires expulsés et où ceux qui veulent emménager pourront trouver à louer un autre domicile ou à l’acheter s’ils en ont les moyens.

La crise du logement qui arrive aura aussi des conséquences sur l’emploi. Les entreprises peinent à recruter parce que souvent les candidats potentiels n’ont trouvé aucune solution pour se loger, dans une grande ville parce que les loyers sont incompatibles avec les salaires proposés, ou en dehors de ces agglomérations, parce qu’aucun logement n’est disponible à une distance raisonnable. La France ne pourra donc pas non plus retrouver le plein emploi si aucun remède n’est trouvé. Il revient au gouvernement de bien apprécier l’ampleur de la crise qui s’annonce et de trouver les solutions appropriées.